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萬科去年底提出的 “儲糧計劃”正在加速落地。2月1 2 日晚，萬科官宣定增預(yù)案，擬 向不超過 35名特定對象 發(fā)行不超 1 1 億股。這筆最高將達(dá) 1 50 億元的股權(quán)融資，直接刷新了地產(chǎn)行業(yè)近 8年來的規(guī)模紀(jì)錄。作為地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的“風(fēng)向標(biāo)”，萬科此舉向外釋放了怎樣的信號？

寒風(fēng)肆虐兩年有余，地產(chǎn)行業(yè)回暖的預(yù)期愈加強(qiáng)烈。

去年12月的臨時股東大會上，萬科郁亮曾向外界傳遞出積極訊號，表示“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。”兩個月過去，如今，郁亮口中的“曙光”正在一一兌現(xiàn)……

2月12日晚間，萬科發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向不超過35名特定對象非公開發(fā)行不超過11億股，占發(fā)行前萬科總股本的9.46%，計劃募資總額不超過150億元。

單看融資規(guī)模，萬科此次定增已經(jīng)超過日前保利提出的125億定增方案，是地產(chǎn)股權(quán)融資重新開閘以來計劃“補(bǔ)血”規(guī)模最大的一筆。

同時，該筆定增也刷新了地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)近八年的融資規(guī)模記錄，與招商蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)的融資體量相當(dāng)。

對于一向?qū)徤鞯娜f科而言，如此大手筆的動作實屬“罕見”。作為地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的“風(fēng)向標(biāo)”，萬科此舉又向外釋放了怎樣的信號？

儲糧

據(jù)了解，萬科此次募集的150億資金中，除補(bǔ)充流動資金的45億元外，剩余資金將投入萬科在廣州、鄭州、西安、成都等城市的11個地產(chǎn)在建項目。這與萬科兩個月前在臨時股東大會上透露的消息相符。

去年12月，萬科在2022年第一次臨時股東大會上，審議通過了《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》，授權(quán)公司董事會可決定發(fā)行不超過公司已發(fā)行的A股數(shù)量的20%。此次公布的定增方案，正是萬科在該授權(quán)下制定的A股具體發(fā)行方案。

不過，此次深圳地鐵未出現(xiàn)在提前確定的增發(fā)對象之列。有萬科方面人士對記者分析，這或是受再融資規(guī)則所限。

“從過往情況來看，深圳地鐵集團(tuán)一直很支持萬科，但根據(jù)2020年起實施的《上市公司非公開發(fā)行股票實施細(xì)則》，不是控股股東的第一大股東不屬于董事會可提前確定的發(fā)行對象。因此，深圳地鐵集團(tuán)作為萬科第一大股東但非控股股東，即使有心參與此次定增，也無法在當(dāng)前階段就被提前確定為發(fā)行對象?！?/p>

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，深鐵參與定增的概率較高。萬科董秘朱旭曾透露，實際上系由萬科內(nèi)部討論提出，隨后與深鐵進(jìn)行協(xié)商，深鐵也同意以大股東身份提出這項議案。

去年12月的股東大會上，深鐵總經(jīng)理兼萬科非執(zhí)董黃力平春也曾表示，在當(dāng)前的時間節(jié)點，開展股權(quán)融資有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機(jī)遇，帶來更好的發(fā)展。深鐵也希望萬科股本擴(kuò)張的速度要和公司發(fā)展的質(zhì)量和速度相匹配，不斷地提高股東投資的含金量。

回到萬科本身，去年房企融資“開閘”以來，盡管萬科錯過了“第一支箭”，但在后續(xù)的儲糧計劃方面，萬科的每一步動作幾乎都觸達(dá)著行業(yè)天花板。

11月21日，萬科公告稱，擬新增不超過人民幣500億元發(fā)行直接債務(wù)融資。其中，萬科已向交易商協(xié)會表達(dá)了280億元儲架式注冊發(fā)行意向。截至萬科發(fā)布公告，其發(fā)行規(guī)模是彼時開展儲架式注冊發(fā)行工作房企中規(guī)模最大的。

此后的三天內(nèi)，萬科又先后與農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行以及郵儲銀行簽署全面協(xié)議，累計獲得3000億元的意向性綜合授信額度。從整個行業(yè)維度來看，萬科所受到的授信額度支持同樣是行業(yè)天花板。

從“重提房地產(chǎn)支柱性地位”，到“三支箭”接連落地，再到多家房企評級上調(diào)，外部環(huán)境反復(fù)向行業(yè)傳遞融資寬松信號。作為地產(chǎn)白銀時代的“吹哨人”，這一次，萬科似乎嗅到了新的機(jī)會。

修復(fù)

在新機(jī)會來臨之前，萬科首要的工作還是保障現(xiàn)金流。

首先來看百億資金流向。萬科在公告中列出了11個地產(chǎn)項目，其中大部分位于一二線城市。根據(jù)萬科內(nèi)部測算，11個項目中，項目投資收益率5%以下的有3個。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一般而言，因為項目建設(shè)中的一些不可預(yù)見性成本，項目投資收益率5%以下的項目，基本上大概率會虧損。

這三個薄利的項目，或是萬科過去一到兩年內(nèi)在投拓層面掣肘的側(cè)面寫照。2021年時，萬科就曾因拿地利潤過薄受到業(yè)內(nèi)熱議。不過，從列表中11個項目的交付周期來看，隨著時間推移，項目的預(yù)期利潤也在緩慢抬升。

但不可否認(rèn)的是，地價居高疊加行業(yè)下行，還是對萬科的現(xiàn)金水平帶來了相當(dāng)大的壓力。萬科2022年三季度報告顯示，2022年1-9月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1936.9萬平方米，合同銷售金額3146.7億元，同比均下降34.3%。

賣的少了，但需要償還的債務(wù)卻不會隨之同比縮減。此消彼長之間，萬科2022年現(xiàn)金流已經(jīng)呈現(xiàn)出凈流出趨勢。用萬科高管團(tuán)隊的話來講，就是項目拓展、開發(fā)節(jié)奏、銷售回款之間無法形成較好的匹配。

因地產(chǎn)開發(fā)存在周期，地產(chǎn)公司持續(xù)經(jīng)營中每一個時間節(jié)點錯配所產(chǎn)生的影響都并非轉(zhuǎn)瞬即逝，萬科想要重新修筑競爭力，就勢必要尋找融資以擴(kuò)充現(xiàn)金流。因此，其選擇大手筆屯糧也就不難理解。

不過，在定增的定價方面，市場上仍有不滿的聲音發(fā)出。

據(jù)萬科定增公告，其定增價格“不低于前20個交易日均價80%”。有投資者直言，定增本就攤薄了股東權(quán)益，折價定增可以說是公司“不在乎股價”。

此外，從分紅層面來看，本次發(fā)行前的滾存未分配利潤由本次發(fā)行完成后的新老股東按照發(fā)行后的股份比例共享。鑒于萬科賬面還有154億元未分配利潤，對于原股東而言，亦是個明顯的損失。

世間難得雙全法，從某種程度上看，當(dāng)前的形勢下萬科對資金的需求與二級市場股東的利益訴求或許本就存在著一定的沖突。有觀點指出，這個沖突難言利空，若有益于萬科的經(jīng)營，在接下來的行業(yè)重塑階段占領(lǐng)高地，這或是利好。

進(jìn)擊

翻閱過往經(jīng)營記錄可以發(fā)現(xiàn)，萬科上一次股權(quán)融資還是在2007年，也就是地產(chǎn)黃金十年開啟的的前一年。

對于時隔16年再次進(jìn)行股權(quán)融資，萬科方面表示，本次非公開發(fā)行的目的，一方面是響應(yīng)國家政策號召，扎實推進(jìn)項目的高質(zhì)量建設(shè)，助力公司向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。另一方面，公司擬通過本次非公開發(fā)行，優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實力和抗風(fēng)險能力，為后續(xù)長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

簡而言之，用途有二：其一是延續(xù)管理層提及的高品質(zhì)交付；其二則是繼續(xù)屯糧，為接下來的經(jīng)營做準(zhǔn)備。

自去年年底開始，萬科的大動作就接連不斷，無論是對外融資，還是內(nèi)部經(jīng)營管理，萬科明顯比之前更為“積極”。

最明顯的變化就是內(nèi)部管理人員的調(diào)動。2月2日，萬科內(nèi)部再次發(fā)布人事調(diào)整，南方區(qū)域多個城市負(fù)責(zé)人輪換，主要涉及廈門公司、佛山公司、惠州公司、東莞公司等核心地區(qū)。

在此之前，去年12月16日，萬科還對上海區(qū)域高管調(diào)換，萬科開發(fā)經(jīng)營本部CEO張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，原上海區(qū)域副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理吳鏑接任；1月6日，原東莞萬科總經(jīng)理周嶸出任深圳萬科總經(jīng)理，南方區(qū)域副總經(jīng)理李東接任東莞萬科總經(jīng)理一職；1月30日，萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔(dān)任北京公司總經(jīng)理。

萬科方面在回應(yīng)媒體采訪時給出理由，表示萬科在人事安排上一直注重“事人匹配”，人員調(diào)動主要是基于各區(qū)域的業(yè)務(wù)特點和業(yè)務(wù)難點。

對于企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的人事?lián)Q防，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，企業(yè)一旦有此類動作，就說明對于新一年夯實發(fā)展基礎(chǔ)、提振業(yè)務(wù)的期許。所以有調(diào)整的企業(yè)，都是靈活度較高的企業(yè)，勢必為新的一年業(yè)務(wù)發(fā)展注入新動力。

責(zé)任編輯 | 陳斌